Pondasi Kebijakan Pemerintah untuk Rumah Rakyat Indonesia
Direktur Jenderal Pembiayaan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, Maurin Sitorus, menjelaskan bahwa program pemerintah ini telah tertuang dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) periode 2015-2019.
Program ini menyasar dua kelompok masyarakat yang tidak bisa memenuhi kebutuhan papannya tanpa bantuan.
Kelompok pertama yakni masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang tidak bisa membeli hunian tanpa subsidi. Untuk kelompok ini pemerintah merancang program 900.000 KPR Subsidi untuk rumah tapak dan rumah susun, serta 450.000 KPR Swadaya.
Kelompok kedua yaitu masyarakat yang tidak mampu membeli rumah dan bergantung ke hunian sewa. Untuk kelompok ini pemerintah merancang program pembangunan 50.000 unit rumah khusus, 550.000 unit rusunawa, 250.000 bantuan stimulan pembangunan rumah baru, dan 1,5 juta bantuan stimulan peningkatan kualitas tempat tingal.
Pemerintah kemudian menjalankan program sejuta rumah yang dijalankan selama lima tahun ke depan sebagai bentuk pelaksanaan RPJMN yang telah disusun. Untuk tahun 2015 ini pemerintah menargetkan sekitar 600 ribu rumah untuk masyarakat MBR dan sekitar 400.000 rumah komersial.
Memperluas jalan untuk MBR ke rumah murah
Maurin memaparkan beberapa kebijakan yang telah dan akan dikeluarkan agar akses MBR ke hunian semakin terjangkau. “Ini agar program sejuta rumah dapat terealisasi,” kata Maurin di depan ratusan pengembang dalam Rapat Kerja Nasional (Rakernas) Real Estate Indonesia (REI), Jakarta, Rabu (2/12/2015).
Pertama, menurunkan uang muka menjadi 1% untuk Kredit Perumahan Rakyat (KPR) yang diambil MBR. Kedua, menyediakan bantuan hibab berupa uang muka tunai sebesar Rp4 juta. Khusus untuk pegawai negeri sipil (PNS) diberi tambahan hibah sebesar Rp4 juta rupiah.
“Karena PNS sudah menabung juga di Bapertarum (Badan Pertimbangan Tabungan Perumahan),” kata Maurin.
Ketiga, menurunkan suku bungan KPR menjadi 5% dan tetap selamat 20 tahun. Keempat, memberikan fasilitas pembebasan PPN sebesar 10%. Pembebesan pajak ini jelas akan sangat membantu dalam menekan harga rumah.
Kelima, pemerintah juga memberikan subsidi fasilitas PSU (Prasarana, Sarana, dan Utilitas) sebesar Rp6,2 juta unit per unit bagi pengembang rumah subsidi. Namun sangat disayangkan, belum banyak pengembang yang memanfaatkan fasilitas ini.
“Jadi, kalau pengembang mendapat bantuan PSU, harga jual rumah bisa lebih terjangkau. Sayangnya, masih sedikit pengembang yang memanfaatkan fasilitas ini," ujar Dirjen Penyediaan Perumahan Kempupera, Syarif Burhanuddin, Kamis (3/12/2015).
Keenam, harga rumah subsidi akan dikendalikan oleh pemerintah. Dengan begitu, kelompok MBR dapat membeli hunian dengan harga terjangka dan pengembang tidak akan dirugikan. Ketujuh, pemerintah juga akan meningkatkan dana Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) menjadi Rp9,3 triliun untuk 2016. Bantuan uang muka yang pada tahun 2015 hanya Rp220 miliar juga ditingkakan menjad Rp1,2 triliun pada tahun 2016.
Kebijakan untuk permasalahan tanah dan izin
Selain mengeluarkan beberapa kebijakan untuk mempermudah dan memperluas akses masyarakat berpenghasilan rendah ke rumah murah, pemerintah juga akan membuka jalan bagi pengembang. Terutama bagi pengembang yang bergerak di sektor rumah subsidi.
Dua hal yang paling penting terkait dengan lahan dan perizinan. Maurin mengakui bahwa masalah tanah yang terus melonjak menjadi salah satu hambatan pemerintah merealisasikan rumah murah untuk rakyat. Hal senada juga dilontarkan oleh Ketua Umum DPP REI Eddy Husi.
“Kenaikan itu buka karena kita menaikkan harga. Tapi mengikuti kenaikan bahan baku. Tanah itu bahan baku kita,” ujar Eddy usai pembukaan Rakerna REI di Jakarta, Rabu (2/12/2015).
Untuk menangani masalah lahan terutama di daerah perkotaan, Kementerian PUPR berusaha memanfaatkan seluruh lahan yang dimilikinya untuk membangun hunian untuk kelompok MBR dan kelompok tidak mampu.
“Tanah-tanah di bawah Kementerian PUPR akan dimaksimalkan untuk penyediaan rumah. Baik itu rusunawa, rumah khusus dan rumah umum, atau MBR,” kata Maurin.
Kementerian Keuangan juga berniat untuk menyerahkan sekitar 300.000 hektar lahan yang dimilikinya di seluruh Indonesia untuk mendukung program sejuta rumah. Kepala Badan Pertanahan Nasional Ferry Mursyidan Baldan juga menyatakan komitmennya untuk menangani masalah penyediaan lahan perumahan. Khususnya rumah MBR.
Salah satu program yang sedang berjalan yakni kebijakan zonasi. “Jadi dalam proses ini, disebut zonasi untuk MBR, maka itu penting. Jadi jangan sampai orang yang menghuni MBR itu terjauhkan dari tempat dia kerja, sekolah anaknya, makanya zonasi itu penting. Jadi jangan tidak selektif menempatkan MBR nya,” terang Ferry.
Politikus NasDem yang sempat beberapa periode duduk di DPR RI ini juga mengatakan, waktu izin pertanahan dan sertifikasi yang panjang juga dipersingkat lewat pelayanan terpadu satu pintu di kantor-kantor Badan Pertanahan Nasional. Namun, saat ini PTSP kantor utama saja.
“Kita mulai dari sini. Ketika di sini sudah, maka dia turun ke bawah,” Ferry menjanjikan.
Perizinan lain juga akan dibuat semakin cepat dan ringkas. Maurin menyebut, selama ini pengembang tergolong sabar dapat bisa bertahan di sektor properti walau jumlah perizinan mencapai 42 izin. Pengurusan izin yang berjumlah puluhan itu juga bisa memakan waktu hingga 26 bulan.
Ke depannya, perizinan akan disederhanakan menjadi 8 izin dan dipersingkat hingga 14 hari pengurusan. Kementerian PUPR akan berkoordinasi dengan Pemerintah Daerah karena sebagian izin ini berada di kewenangan Pemda.
Izin mendirikan bangunan (IMB) dan Bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) juga akan diringankan untuk rumah subsidi bagi MBR. Beberapa Pemda bahkan sudah mematok biaya yang nilainya hampir mendekati nol.
“Sekarang sedang diproses penerbitan Inpres yang meminta Pemda untuk memberikan keringanan tarif IMB dan BPHTB bagi rumah MBR,” kata Maurin.
Pembenahan lain
Selain memperbaiki masalah pertanahan dan perizinan yang menjadi dua momok besar pengembang properti, pemerintah juga akan meningkatkan peran Pemda, Perumnas dan BUMD daerah. Misalnya dengan lebih melibatkan Bank Pembangunan Daerah di dalam menjalankan program sejuta rumah.
Perumnas dapat dilibatkan untuk membuka akses ke KPR FLPP bagi pekerja informal dan warga dengan penghasilan tidak tetap. Pemda dan BPD lebih dilibatkan untuk melakukan identifikasi dan evaluasi pekerja formal yang ada di daerahnya.
Perumnas juga ditugaskan sebagai pemberi jaminan (buy-back guarantee) bagi pekerja informal agar lebih mudah mendapatkan KPR.
Pemerintah pusat juga akan mendorong Pemda dan BPD untuk lebih aktif dan agresi dalam menjalankan program ini. Pemda didorong untuk memberi akses dan mengarahkan PNS di wilayah masing-masing untuk memenuhi kebutuhan papan. Sebab, PNS merupakan salah satu kelompok yang banyak tidak memiliki rumah.
“Dari 4,5 juta PNS, sekitar 1,5 juta belum memiliki rumah,” kata Maurin.
Selain itu pemerintah juga melakukan pembenahan dan pelaksanaan aturan. Beberapa diantaranya pelaksanaan PP No. 55 Tahun 2015 tentang Perubahan atas PP No.99 Tahun 2013 tentang Pengelolaan Aset Jaminan Sosial Ketenagakerjaan yang dikeluarkan pada tanggal 4 Agustus 2015.
PP tersebut menaikkan alokasi investasi untuk perumahan dari paling tinggi 5% menjadi paling tinggi 30%. BPJS-K sekarang mengelola dana sekitar Rp 200 T. Dengan PP baru tersebut dapat dialokasikan dana sampai dengan Rp 60 triliun untuk properti atau perumahan.
Selain itu, PP No.83 Tahun 2015 tentang Perumnas juga telah dikeluarkan untuk memperkuat peran Perumnas dalam penyediaan perumahan terutama untuk MBR. Pemerintah dapat menugaskan Perumnas untuk melaksanakan penyediaan perumahan bagi MBR. Selain itu, Perumnas juga dapat menjalankan kegiatan sebagai property management, bank tanah, off taker perumahan dan lain nya.
Sedang dalam proses penyelesaian PP tentang Hunian Berimbang. Dalam UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman diamanatkan untuk melaksanakan hunian berimbang 1, 2 dan 3. Kalau pengembang membangun 1 rumah mewah, maka dia berkewajiban membangun 2 rumah menengah dan 3 rumah sederhana.
“Dalam kaitan ini, saya ingin minta dukungan pengembang dan asosiasi untuk melaksanakan amanat UU ini dengan konsisten dan ikhlas,” kata Maurin yang mewakili Menteri PUPR Basuki Hadimuljono.
Pemerintah juga sedang menyusun revisi PP Nomor 31 Tahun 2007, yang mengatur masalah pembebasan PPN 10% untuk rusunami (rumah susun sederhana milik). Dalam ketentuan lama, harga rusunami yang dibebaskan PPN 10% adalah sampai dengan harga Rp 144 juta. Harga ini dinilai sudah tidak sesuai lagi dengan keadaan sekarang.
Diusulkan harga rusunami yang dibebaskan adalah sekitar Rp 8 juta sd Rp10 juta per meter per segi. Kebijakan ini sangat penting dalam mendorong MBR untuk membeli atau masuk ke rusunami.
Selain itu, dalam Peraturan Menteri PUPR tahun 2014, dengan tujuan untuk melindungi lahan-lahan pertanian produktif, untuk kota-kota yang berpenduduk lebih dari 2 juta seperti kota Jakarta, Surabaya, Medan, Bandung, Makassar dan lainnya fasilitas KPR FLPP diberi hanya untuk rusunami sedangkan untuk rumah tapak dihentikan.
Saat ini DPR dan pemerintah sekarang sedang membahas RUU Tabungan Perumahan Rakyat. RUU yang merupakan hak inisiatif DPR ini, direncanakan akan ditetapkan menjadi UU pada akhir bulan Maret 2016. Diharapkan UU Tapera ini dapat semakin menjamin masyarakat dapat memiliki rumah.
“Tapera sangat penting dan strategis dalam menyelesaikan permasalahan perumahan, karena Tapera dapat menyediakan dana murah jangka panjang dan terjangkau untuk pembiayaan perumahan,” tandas Maurin.
Direktur Jenderal Pembiayaan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, Maurin Sitorus, menjelaskan bahwa program pemerintah ini telah tertuang dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) periode 2015-2019.
Program ini menyasar dua kelompok masyarakat yang tidak bisa memenuhi kebutuhan papannya tanpa bantuan.
Kelompok pertama yakni masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang tidak bisa membeli hunian tanpa subsidi. Untuk kelompok ini pemerintah merancang program 900.000 KPR Subsidi untuk rumah tapak dan rumah susun, serta 450.000 KPR Swadaya.
Kelompok kedua yaitu masyarakat yang tidak mampu membeli rumah dan bergantung ke hunian sewa. Untuk kelompok ini pemerintah merancang program pembangunan 50.000 unit rumah khusus, 550.000 unit rusunawa, 250.000 bantuan stimulan pembangunan rumah baru, dan 1,5 juta bantuan stimulan peningkatan kualitas tempat tingal.
Pemerintah kemudian menjalankan program sejuta rumah yang dijalankan selama lima tahun ke depan sebagai bentuk pelaksanaan RPJMN yang telah disusun. Untuk tahun 2015 ini pemerintah menargetkan sekitar 600 ribu rumah untuk masyarakat MBR dan sekitar 400.000 rumah komersial.
Memperluas jalan untuk MBR ke rumah murah
Maurin memaparkan beberapa kebijakan yang telah dan akan dikeluarkan agar akses MBR ke hunian semakin terjangkau. “Ini agar program sejuta rumah dapat terealisasi,” kata Maurin di depan ratusan pengembang dalam Rapat Kerja Nasional (Rakernas) Real Estate Indonesia (REI), Jakarta, Rabu (2/12/2015).
Pertama, menurunkan uang muka menjadi 1% untuk Kredit Perumahan Rakyat (KPR) yang diambil MBR. Kedua, menyediakan bantuan hibab berupa uang muka tunai sebesar Rp4 juta. Khusus untuk pegawai negeri sipil (PNS) diberi tambahan hibah sebesar Rp4 juta rupiah.
“Karena PNS sudah menabung juga di Bapertarum (Badan Pertimbangan Tabungan Perumahan),” kata Maurin.
Ketiga, menurunkan suku bungan KPR menjadi 5% dan tetap selamat 20 tahun. Keempat, memberikan fasilitas pembebasan PPN sebesar 10%. Pembebesan pajak ini jelas akan sangat membantu dalam menekan harga rumah.
Kelima, pemerintah juga memberikan subsidi fasilitas PSU (Prasarana, Sarana, dan Utilitas) sebesar Rp6,2 juta unit per unit bagi pengembang rumah subsidi. Namun sangat disayangkan, belum banyak pengembang yang memanfaatkan fasilitas ini.
“Jadi, kalau pengembang mendapat bantuan PSU, harga jual rumah bisa lebih terjangkau. Sayangnya, masih sedikit pengembang yang memanfaatkan fasilitas ini," ujar Dirjen Penyediaan Perumahan Kempupera, Syarif Burhanuddin, Kamis (3/12/2015).
Keenam, harga rumah subsidi akan dikendalikan oleh pemerintah. Dengan begitu, kelompok MBR dapat membeli hunian dengan harga terjangka dan pengembang tidak akan dirugikan. Ketujuh, pemerintah juga akan meningkatkan dana Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) menjadi Rp9,3 triliun untuk 2016. Bantuan uang muka yang pada tahun 2015 hanya Rp220 miliar juga ditingkakan menjad Rp1,2 triliun pada tahun 2016.
Kebijakan untuk permasalahan tanah dan izin
Selain mengeluarkan beberapa kebijakan untuk mempermudah dan memperluas akses masyarakat berpenghasilan rendah ke rumah murah, pemerintah juga akan membuka jalan bagi pengembang. Terutama bagi pengembang yang bergerak di sektor rumah subsidi.
Dua hal yang paling penting terkait dengan lahan dan perizinan. Maurin mengakui bahwa masalah tanah yang terus melonjak menjadi salah satu hambatan pemerintah merealisasikan rumah murah untuk rakyat. Hal senada juga dilontarkan oleh Ketua Umum DPP REI Eddy Husi.
“Kenaikan itu buka karena kita menaikkan harga. Tapi mengikuti kenaikan bahan baku. Tanah itu bahan baku kita,” ujar Eddy usai pembukaan Rakerna REI di Jakarta, Rabu (2/12/2015).
Untuk menangani masalah lahan terutama di daerah perkotaan, Kementerian PUPR berusaha memanfaatkan seluruh lahan yang dimilikinya untuk membangun hunian untuk kelompok MBR dan kelompok tidak mampu.
“Tanah-tanah di bawah Kementerian PUPR akan dimaksimalkan untuk penyediaan rumah. Baik itu rusunawa, rumah khusus dan rumah umum, atau MBR,” kata Maurin.
Kementerian Keuangan juga berniat untuk menyerahkan sekitar 300.000 hektar lahan yang dimilikinya di seluruh Indonesia untuk mendukung program sejuta rumah. Kepala Badan Pertanahan Nasional Ferry Mursyidan Baldan juga menyatakan komitmennya untuk menangani masalah penyediaan lahan perumahan. Khususnya rumah MBR.
Salah satu program yang sedang berjalan yakni kebijakan zonasi. “Jadi dalam proses ini, disebut zonasi untuk MBR, maka itu penting. Jadi jangan sampai orang yang menghuni MBR itu terjauhkan dari tempat dia kerja, sekolah anaknya, makanya zonasi itu penting. Jadi jangan tidak selektif menempatkan MBR nya,” terang Ferry.
Politikus NasDem yang sempat beberapa periode duduk di DPR RI ini juga mengatakan, waktu izin pertanahan dan sertifikasi yang panjang juga dipersingkat lewat pelayanan terpadu satu pintu di kantor-kantor Badan Pertanahan Nasional. Namun, saat ini PTSP kantor utama saja.
“Kita mulai dari sini. Ketika di sini sudah, maka dia turun ke bawah,” Ferry menjanjikan.
Perizinan lain juga akan dibuat semakin cepat dan ringkas. Maurin menyebut, selama ini pengembang tergolong sabar dapat bisa bertahan di sektor properti walau jumlah perizinan mencapai 42 izin. Pengurusan izin yang berjumlah puluhan itu juga bisa memakan waktu hingga 26 bulan.
Ke depannya, perizinan akan disederhanakan menjadi 8 izin dan dipersingkat hingga 14 hari pengurusan. Kementerian PUPR akan berkoordinasi dengan Pemerintah Daerah karena sebagian izin ini berada di kewenangan Pemda.
Izin mendirikan bangunan (IMB) dan Bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) juga akan diringankan untuk rumah subsidi bagi MBR. Beberapa Pemda bahkan sudah mematok biaya yang nilainya hampir mendekati nol.
“Sekarang sedang diproses penerbitan Inpres yang meminta Pemda untuk memberikan keringanan tarif IMB dan BPHTB bagi rumah MBR,” kata Maurin.
Pembenahan lain
Selain memperbaiki masalah pertanahan dan perizinan yang menjadi dua momok besar pengembang properti, pemerintah juga akan meningkatkan peran Pemda, Perumnas dan BUMD daerah. Misalnya dengan lebih melibatkan Bank Pembangunan Daerah di dalam menjalankan program sejuta rumah.
Perumnas dapat dilibatkan untuk membuka akses ke KPR FLPP bagi pekerja informal dan warga dengan penghasilan tidak tetap. Pemda dan BPD lebih dilibatkan untuk melakukan identifikasi dan evaluasi pekerja formal yang ada di daerahnya.
Perumnas juga ditugaskan sebagai pemberi jaminan (buy-back guarantee) bagi pekerja informal agar lebih mudah mendapatkan KPR.
Pemerintah pusat juga akan mendorong Pemda dan BPD untuk lebih aktif dan agresi dalam menjalankan program ini. Pemda didorong untuk memberi akses dan mengarahkan PNS di wilayah masing-masing untuk memenuhi kebutuhan papan. Sebab, PNS merupakan salah satu kelompok yang banyak tidak memiliki rumah.
“Dari 4,5 juta PNS, sekitar 1,5 juta belum memiliki rumah,” kata Maurin.
Selain itu pemerintah juga melakukan pembenahan dan pelaksanaan aturan. Beberapa diantaranya pelaksanaan PP No. 55 Tahun 2015 tentang Perubahan atas PP No.99 Tahun 2013 tentang Pengelolaan Aset Jaminan Sosial Ketenagakerjaan yang dikeluarkan pada tanggal 4 Agustus 2015.
PP tersebut menaikkan alokasi investasi untuk perumahan dari paling tinggi 5% menjadi paling tinggi 30%. BPJS-K sekarang mengelola dana sekitar Rp 200 T. Dengan PP baru tersebut dapat dialokasikan dana sampai dengan Rp 60 triliun untuk properti atau perumahan.
Selain itu, PP No.83 Tahun 2015 tentang Perumnas juga telah dikeluarkan untuk memperkuat peran Perumnas dalam penyediaan perumahan terutama untuk MBR. Pemerintah dapat menugaskan Perumnas untuk melaksanakan penyediaan perumahan bagi MBR. Selain itu, Perumnas juga dapat menjalankan kegiatan sebagai property management, bank tanah, off taker perumahan dan lain nya.
Sedang dalam proses penyelesaian PP tentang Hunian Berimbang. Dalam UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman diamanatkan untuk melaksanakan hunian berimbang 1, 2 dan 3. Kalau pengembang membangun 1 rumah mewah, maka dia berkewajiban membangun 2 rumah menengah dan 3 rumah sederhana.
“Dalam kaitan ini, saya ingin minta dukungan pengembang dan asosiasi untuk melaksanakan amanat UU ini dengan konsisten dan ikhlas,” kata Maurin yang mewakili Menteri PUPR Basuki Hadimuljono.
Pemerintah juga sedang menyusun revisi PP Nomor 31 Tahun 2007, yang mengatur masalah pembebasan PPN 10% untuk rusunami (rumah susun sederhana milik). Dalam ketentuan lama, harga rusunami yang dibebaskan PPN 10% adalah sampai dengan harga Rp 144 juta. Harga ini dinilai sudah tidak sesuai lagi dengan keadaan sekarang.
Diusulkan harga rusunami yang dibebaskan adalah sekitar Rp 8 juta sd Rp10 juta per meter per segi. Kebijakan ini sangat penting dalam mendorong MBR untuk membeli atau masuk ke rusunami.
Selain itu, dalam Peraturan Menteri PUPR tahun 2014, dengan tujuan untuk melindungi lahan-lahan pertanian produktif, untuk kota-kota yang berpenduduk lebih dari 2 juta seperti kota Jakarta, Surabaya, Medan, Bandung, Makassar dan lainnya fasilitas KPR FLPP diberi hanya untuk rusunami sedangkan untuk rumah tapak dihentikan.
Saat ini DPR dan pemerintah sekarang sedang membahas RUU Tabungan Perumahan Rakyat. RUU yang merupakan hak inisiatif DPR ini, direncanakan akan ditetapkan menjadi UU pada akhir bulan Maret 2016. Diharapkan UU Tapera ini dapat semakin menjamin masyarakat dapat memiliki rumah.
“Tapera sangat penting dan strategis dalam menyelesaikan permasalahan perumahan, karena Tapera dapat menyediakan dana murah jangka panjang dan terjangkau untuk pembiayaan perumahan,” tandas Maurin.
